Eigenmietwert Schweiz: Der komplette Ratgeber für Wohneigentümer 2026

Gehören Sie auch zu den Wohneigentümern in der Schweiz, die sich jedes Jahr aufs Neue fragen: Warum muss ich eigentlich Steuern auf eine fiktive Miete für mein eigenes Zuhause zahlen? Dieses komplexe Konzept, bekannt als Eigenmietwert (auf Englisch: imputed rental value switzerland), sorgt bei vielen für Kopfzerbrechen. Die kantonal unterschiedlichen Berechnungen, die unklaren Abzugsmöglichkeiten und die ständige politische Debatte um eine mögliche Abschaffung machen die Sache nicht einfacher. Es ist absolut verständlich, wenn Sie sich hier unsicher und schlecht informiert fühlen.

Genau hier möchte ich ansetzen und persönlich Licht ins Dunkel bringen. In diesem umfassenden Ratgeber für 2025 erkläre ich Ihnen ehrlich und transparent, was der Eigenmietwert für Sie konkret bedeutet. Sie erfahren, wie er berechnet wird, welche Unterhaltskosten und Hypothekarzinsen Sie legal abziehen können, um Ihre Steuerlast zu optimieren, und was die geplante Abschaffung für Ihre finanzielle Zukunft als Eigenheimbesitzer bedeuten würde. Mein Ziel ist es, Ihnen eine klare, verständliche Grundlage zu geben, damit Sie fundierte Entscheidungen für Ihr Eigenheim treffen können – heute und in Zukunft.

Was ist der Eigenmietwert? Eine einfache Erklärung für Hausbesitzer

Als Hausbesitzer in der Schweiz stolpern Sie bei der Steuererklärung unweigerlich über den Begriff «Eigenmietwert». Doch was bedeutet das genau? Ganz einfach gesagt: Der Eigenmietwert ist ein fiktives Einkommen. Der Staat geht davon aus, dass Sie Einnahmen erzielen, weil Sie in Ihrer eigenen Immobilie wohnen und somit Miete sparen. Dieses «gesparte» Geld müssen Sie als Einkommen versteuern – und zwar bei der direkten Bundessteuer sowie bei den Kantons- und Gemeindesteuern.

Dieses Konzept, das auf Deutsch oft für Verwirrung sorgt, ist ein zentraler Bestandteil des Steuersystems für Wohneigentum. Es betrifft jeden Eigentümer, der seine Immobilie selbst bewohnt, egal ob es sich um ein Haus oder eine Eigentumswohnung handelt. Die genaue Berechnung ist komplex und unterscheidet sich je nach Kanton, aber das Grundprinzip bleibt dasselbe.

Warum gibt es den Eigenmietwert in der Schweiz?

Die Idee dahinter mag auf den ersten Blick kompliziert wirken, basiert aber auf dem Prinzip der Steuergerechtigkeit. Ein Mieter bezahlt seine Miete von seinem bereits versteuerten Einkommen und kann diese Kosten nicht von den Steuern abziehen. Damit Eigentümer nicht bessergestellt werden, wird ihr «Wohnvorteil» durch den Eigenmietwert ebenfalls besteuert. Dieses steuerliche Instrument, international bekannt als imputed rental value switzerland, gleicht diesen Vorteil aus. Ursprünglich während des Ersten Weltkriegs als Krisenfinanzierung eingeführt, ist die Steuergerechtigkeit heute der Hauptgrund für seine Existenz. Für eine detaillierte historische Einordnung liefert Wikipedia eine gute Übersicht zur Frage, was der Eigenmietwert ist.

Wer muss den Eigenmietwert deklarieren?

Die Pflicht zur Deklaration des Eigenmietwerts betrifft nicht nur den klassischen Fall des selbstbewohnten Einfamilienhauses. Sie müssen den Wert in Ihrer Steuererklärung angeben, wenn einer der folgenden Punkte auf Sie zutrifft:

• Eigentümer von Hauptwohnsitzen: Sie sind Eigentümer und bewohnen Ihr Haus oder Ihre Wohnung dauerhaft selbst.

• Besitzer von Zweitwohnungen: Sie besitzen eine Ferienwohnung oder ein Zweitdomizil. Der Eigenmietwert muss auch dann deklariert werden, wenn die Immobilie nur zeitweise von Ihnen oder unentgeltlich von Angehörigen genutzt wird.

• Inhaber von Wohn- oder Nutzniessungsrechten: Ihnen wurde ein Nutzniessungsrecht oder ein unentgeltliches Wohnrecht an einer Immobilie eingeräumt. Auch in diesem Fall profitieren Sie vom mietfreien Wohnen und sind steuerpflichtig.

Kurz gesagt: Wer den Nutzen aus einer Immobilie zieht, ohne dafür eine marktübliche Miete zu zahlen, muss in der Regel den Eigenmietwert versteuern.

Die Berechnung des Eigenmietwerts: So wird der Wert ermittelt

Die Festlegung des Eigenmietwerts ist eine Aufgabe der kantonalen Steuerbehörden. Es gibt also keine landesweit einheitliche Formel, was das Thema für viele Eigenheimbesitzer komplex macht. Das Grundprinzip ist jedoch überall dasselbe: Der Wert soll der Miete entsprechen, die Sie für ein vergleichbares Objekt an gleicher Lage auf dem freien Markt erzielen könnten. Man spricht hier von der Marktmiete.

Eine wichtige Leitplanke hat das Bundesgericht gesetzt: Der Eigenmietwert muss mindestens 60 % der marktüblichen Miete betragen. Diese Regelung stellt sicher, dass der steuerliche Vorteil des Wohneigentums nicht überhandnimmt. Die genaue Ermittlung dieses Werts, der international auch als imputed rental value Switzerland bekannt ist, variiert jedoch stark von Kanton zu Kanton.

Kantonale Unterschiede bei der Bewertung

Jeder Kanton hat seine eigene Methode, um den Eigenmietwert zu bestimmen. Einige nutzen Vergleichsmieten, andere setzen auf individuelle Schätzungen durch Experten oder wenden komplexe, formelbasierte Modelle an. In den Kantonen basieren die Berechnungen oft auf dem amtlichen Wert oder dem Versicherungswert der Immobilie, ergänzt durch Faktoren wie Alter, Lage und Ausbaustandard. Wichtig zu wissen ist, dass dieser Wert nicht starr ist; er wird periodisch überprüft und an die allgemeine Mietpreisentwicklung angepasst.

Ein einfaches Berechnungsbeispiel

Um das Prinzip zu verdeutlichen, hier eine vereinfachte Rechnung. Nehmen wir an, die marktübliche Miete für Ihr Haus würde CHF 4'000 pro Monat betragen.

• Jahresmiete (Marktwert): CHF 4'000 x 12 Monate = CHF 48'000

• Mindest-Eigenmietwert (60 %): CHF 48'000 x 0.60 = CHF 28'800

In diesem Beispiel müssten Sie also jährlich mindestens CHF 28'800 als zusätzliches, fiktives Einkommen in Ihrer Steuererklärung deklarieren.

Was tun, wenn der Eigenmietwert zu hoch ist?

Erscheint Ihnen die amtliche Schätzung zu hoch, sind Sie nicht machtlos. Prüfen Sie die Festsetzung genau. Es gibt triftige Gründe für eine Reduktion. Ein klassisches Argument ist die sogenannte Unternutzung: Sind die Kinder ausgezogen und stehen Zimmer dauerhaft leer, kann eine Herabsetzung beantragt werden. Auch ein schlechter Zustand der Liegenschaft kann ein Grund sein. Der formelle Weg führt über eine schriftliche Einsprache bei der Steuerbehörde innert der vorgegebenen Frist. Eine gute Begründung ist dabei entscheidend für den Erfolg.

Steuerliche Auswirkungen: Abzüge zur Reduktion der Steuerlast

Der Eigenmietwert erhöht zwar Ihr steuerbares Einkommen, doch das Gesetz bietet Ihnen zum Glück wichtige Gegenpole. Dem steuerbaren Betrag stehen nämlich verschiedene Abzugsmöglichkeiten gegenüber, die Ihre Steuerlast direkt reduzieren. Die beiden wichtigsten Hebel, die Sie als Eigenheimbesitzer kennen sollten, sind die Hypothekarzinsen und die Unterhaltskosten. Eine vorausschauende Planung dieser Ausgaben kann Ihnen helfen, Ihre Steuerrechnung Jahr für Jahr spürbar zu optimieren.

Abzug von Hypothekarzinsen

Hier ist die Regel einfach und klar: Die Zinsen, die Sie für Ihre Hypothek bezahlen, können Sie vollumfänglich von Ihrem steuerbaren Einkommen abziehen. Dies ist einer der Hauptgründe, warum Immobilien in der Schweiz oft eine hohe Belehnung aufweisen. Wichtig zu wissen: Amortisationen, also die Rückzahlung des eigentlichen Darlehens, gelten nicht als Zinsen und sind daher steuerlich nicht abzugsfähig.

Abzug von Unterhaltskosten: Was ist erlaubt?

Bei den Unterhaltskosten unterscheidet das Steueramt strikt zwischen zwei Kategorien. Nur werterhaltende Investitionen sind abzugsfähig. Diese Abzüge sind ein wesentlicher Faktor beim Thema imputed rental value switzerland.

• Werterhaltende Kosten (abzugsfähig): Dies sind Ausgaben, die den bisherigen Zustand Ihrer Immobilie erhalten. Beispiele sind Reparaturen, der Ersatz von alten Geräten durch gleichwertige neue oder ein neuer Anstrich für die Fassade.

• Wertvermehrende Kosten (nicht abzugsfähig): Alles, was den Wert Ihrer Liegenschaft steigert oder eine deutliche Verbesserung darstellt, kann nicht abgezogen werden. Dazu gehören ein neuer Anbau, der Einbau eines Kamins oder eine umfassende Luxussanierung.

Sie haben die Wahl zwischen dem Pauschalabzug (je nach Alter der Liegenschaft meist 10 % bis 20 % des Eigenmietwerts) und dem Abzug der effektiven Kosten. Liegen Ihre tatsächlichen werterhaltenden Kosten über der Pauschale, lohnt es sich, die Belege zu sammeln und die effektiven Kosten geltend zu machen.

Praxistipp: Renovationen steuerlich optimal planen

Planen Sie eine grössere Sanierung? Dann kann es sich lohnen, die Arbeiten über zwei Steuerperioden zu verteilen. Indem Sie die Rechnungen auf zwei Jahre aufteilen, können Sie die Steuerprogression brechen und in beiden Jahren von hohen Abzügen profitieren. Sammeln Sie unbedingt alle Belege für werterhaltende Arbeiten lückenlos, denn eine gute Dokumentation ist die Grundlage für eine erfolgreiche Steueroptimierung. Und da ide Abschaffung des Eigenmietwerts inzwischen vom Stimmvolk beschlossen wurde, dürften die Jahre 2026 und 2027 die letzten sein, in denen das noch möglich ist.

Unsicher, welche Massnahmen sich wirklich lohnen? Ich berate Sie, welche Umbaumassnahmen sinnvoll und steuerlich relevant sind.

Die Abschaffung des Eigenmietwerts: Aktueller Stand und mögliche Folgen

Seit Jahren ist der Eigenmietwert ein heiss diskutiertes Thema in der Schweizer Politik. Die politische Debatte um dieses Konzept, das international als imputed rental value switzerland bekannt ist, beschäftigt Wohneigentümerinnen und Wohneigentümer intensiv. Ziel einer Reform ist es, das Steuersystem zu vereinfachen und an die heutigen Lebensrealitäten anzupassen. Dieser Systemwechsel hat jedoch weitreichende Konsequenzen für alle Hausbesitzer.

Aktuell ist der genaue Zeitpunkt der Abschaffung noch offen, voraussichtlich wird das neue System ab Ende 2027 eingeführt. Die politischen Verhandlungen sind komplex, da die Interessen von Bund, Kantonen, Eigentümern und Mietern unter einen Hut gebracht werden müssen. Als Immobilienbesitzer ist es wichtig, die Entwicklung aufmerksam zu verfolgen.

Argumente für und gegen die Abschaffung

Die Befürworter einer Abschaffung argumentieren vor allem mit der steuerlichen Vereinfachung. Viele empfinden es als ungerecht, Steuern auf ein fiktives Einkommen zahlen zu müssen. Besonders für Rentner, deren Hypothek abbezahlt ist, stellt der Eigenmietwert oft eine finanzielle Belastung dar, da sie kaum noch Abzüge geltend machen können. Gegner warnen hingegen vor erheblichen Steuerausfällen für Bund und Kantone sowie vor der Komplexität der Übergangsregeln. Es ist eine schwierige Abwägung, die alle Beteiligten betrifft.

Wie sieht das neue System aus?

Der Kern der meisten Vorschläge ist ein sogenannter Systemwechsel. Das bedeutet konkret:

• Der Eigenmietwert als steuerbares Einkommen würde wegfallen.

• Im Gegenzug könnten keine Abzüge mehr für Hypothekarzinsen und werterhaltende Unterhaltskosten gemacht werden.

Diskutiert werden zudem verschiedene Sonderregeln, beispielsweise für Ersterwerber oder für die Besteuerung von Zweitliegenschaften. Die genaue Ausgestaltung ist jedoch der Knackpunkt der politischen Verhandlungen.

Wer profitiert und wer verliert?

Ein Systemwechsel würde Gewinner und Verlierer schaffen. Die Auswirkungen hängen stark von Ihrer persönlichen Finanz- und Immobiliensituation ab.

Potenzielle Gewinner: Eigentümer mit tiefen oder vollständig abbezahlten Hypothekarschulden. Das sind oft Rentner oder Personen, die ihre Immobilie schon lange besitzen. Sie zahlen heute Steuern auf den Eigenmietwert, haben aber kaum noch Schuldzinsen zum Abziehen.

Potenzielle Verlierer: Eigentümer mit hoher Hypothekarverschuldung und/oder hohem Unterhaltsbedarf. Junge Familien oder Käufer von sanierungsbedürftigen Objekten profitieren heute stark von den Abzugsmöglichkeiten, die wegfallen werden.

Da jede Situation einzigartig ist, ist eine persönliche Analyse entscheidend. Wenn Sie unsicher sind, wie sich ein Systemwechsel auf Ihre Immobilie auswirken könnte, begleite ich Sie gerne persönlich mit einer ehrlichen und kompetenten Einschätzung.

Was bedeutet die Debatte für Sie als Immobilienbesitzer?

Die politische Diskussion um den Eigenmietwert – oder imputed rental value in Switzerland – sorgt bei vielen Eigentümern für Unsicherheit. Doch Panik ist hier der falsche Ratgeber. Viel wichtiger ist es, die möglichen Szenarien zu verstehen und Ihre Immobilienstrategie vorausschauend zu planen. Es geht darum, heute die richtigen Weichen zu stellen, ohne überstürzt zu handeln. Eine unabhängige Beratung hilft, die persönliche Situation objektiv zu beurteilen und die richtigen Schlüsse zu ziehen.

Tipps für angehende Hauskäufer

Planen Sie den Kauf eines Eigenheims? Kurzfristig ändert sich für Sie wenig. Die Tragbarkeitsrechnung der Banken basiert weiterhin auf dem aktuellen System. Dennoch sollten Sie vorausschauend kalkulieren:

• Szenario durchspielen: Rechnen Sie für sich aus, wie sich Ihre Finanzierung ohne den Abzug der Hypothekarzinsen verändern würde. Ist die Belastung auch dann noch für Sie tragbar?

• Langfristige Sicherheit: Unabhängig von der steuerlichen Ausgestaltung bleibt Wohneigentum eine attraktive und stabile Wertanlage für die Zukunft.

Überlegungen für bestehende Eigentümer und Verkäufer

Als Eigentümer haben Sie jetzt die Möglichkeit, strategische Überlegungen anzustellen. Die Debatte um die Abschaffung des Eigenmietwerts betrifft vor allem die steuerlichen Abzugsmöglichkeiten.

• Renovationen vorziehen: Stehen grössere, werterhaltende Sanierungen an? Es kann finanziell sinnvoll sein, diese durchzuführen, solange die Kosten noch vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden können.

• Hypothekarstrategie prüfen: Eine hohe Hypothek ist im aktuellen System steuerlich oft vorteilhaft. Fällt der Schuldzinsabzug weg, könnte eine tiefere Verschuldung attraktiver werden. Dies ist ein wichtiger Punkt, den Sie bei der Erneuerung Ihrer Hypothek bedenken sollten.

• Beim Verkauf: Die politische Debatte hat kurzfristig kaum einen direkten Einfluss auf den Wert Ihrer Liegenschaft. Dieser wird primär von Lage, Zustand sowie Angebot und Nachfrage am Markt bestimmt.

Fazit: Ruhe bewahren und professionell beraten lassen

Noch ist der genaue Zeitpunkt des Systemwechsels nicht defintiv festgelegt, und das aktuelle System gilt weiterhin. Anstatt auf Spekulationen zu reagieren, ist eine fundierte und ruhige Analyse Ihrer persönlichen Finanz- und Lebenssituation der beste Weg. Jede Immobilie und jede familiäre Konstellation ist einzigartig.

Eine professionelle und ehrliche Einschätzung hilft Ihnen, die Fakten objektiv zu beurteilen und die für Sie passenden Entscheidungen zu treffen. So stellen Sie sicher, dass Sie für alle Eventualitäten gut aufgestellt sind. Als Ihr unabhängiger Berater helfe ich Ihnen, die Lage für Ihre Immobilie einzuschätzen.

Eigenmietwert: Ihr nächster Schritt als Eigentümer

Der Eigenmietwert in der Schweiz ist und bleibt ein zentrales Thema für jeden Hausbesitzer. Wie dieser Ratgeber gezeigt hat, ist er zwar komplex, aber mit dem richtigen Wissen handhabbar. Die wichtigsten Erkenntnisse sind klar: Der Wert ist eine fiktive Einnahme, die versteuert werden muss, jedoch können gezielte Abzüge Ihre Steuerlast erheblich senken. Während die politische Debatte über die Abschaffung andauert, ist es entscheidend, die aktuellen Regeln zu verstehen und optimal zu nutzen. Das Thema, international auch als imputed rental value switzerland bekannt, erfordert Weitsicht.

Doch was bedeuten diese Informationen konkret für Ihre Immobilie und Ihre finanzielle Situation? Oft sind die besten Lösungen so individuell wie Ihr Zuhause selbst. Wenn Sie unsicher sind oder eine unabhängige Zweitmeinung wünschen, bin ich für Sie da. Mit Baukompetenz seit 1994 und einer Beratung, die frei von Maklerprovisionen ist, stehe ich Ihnen bei allen Fragen rund um Kauf, Verkauf oder Umbau zur Seite.

Haben Sie Fragen zu Ihrer Immobilie? Ich begleite Sie persönlich, ehrlich und kompetent.Gemeinsam stellen wir sicher, dass Sie heute und in Zukunft die richtigen Entscheidungen für Ihr Eigenheim treffen.

Häufig gestellte Fragen (FAQ) zum Eigenmietwert

Gilt der Eigenmietwert auch für Ferienwohnungen?

Ja, uneingeschränkt. Der Eigenmietwert gilt für alle Liegenschaften, die Ihnen für den Eigengebrauch zur Verfügung stehen. Das schliesst Ferien- und Zweitwohnungen ausdrücklich mit ein. Entscheidend ist nicht die tatsächliche Nutzung, sondern die grundsätzliche Verfügbarkeit. Selbst wenn Sie Ihre Ferienwohnung nur wenige Wochen im Jahr nutzen, müssen Sie den Eigenmietwert als fiktives Einkommen versteuern, solange sie Ihnen prinzipiell zur Verfügung steht.

Was passiert, wenn meine Liegenschaft eine Zeit lang leer steht?

Das hängt vom Grund des Leerstands ab. Wenn die Liegenschaft objektiv unbewohnbar ist, beispielsweise während eines umfassenden Umbaus, können Sie beim Steueramt eine Reduktion beantragen. Steht die Immobilie jedoch einfach leer, ist aber bewohnbar und steht Ihnen zur Verfügung, muss der Eigenmietwert in der Regel weiterhin versteuert werden. Eine genaue Abklärung mit dem zuständigen Steueramt und entsprechende Belege sind hier entscheidend.

Kann ich den vom Steueramt festgelegten Eigenmietwert anfechten?

Ja, das ist möglich. Wenn Sie der Ansicht sind, dass der amtlich festgelegte Wert deutlich über der erzielbaren Marktmiete liegt, können Sie Einsprache erheben. Dies müssen Sie innerhalb der 30-tägigen Frist nach Erhalt der Einschätzung tun. Für eine erfolgreiche Anfechtung benötigen Sie stichhaltige Beweise, zum Beispiel ein Gutachten eines unabhängigen Experten oder Vergleichsmieten für ähnliche Objekte in Ihrer Nachbarschaft. Ein zu hoher Wert sollte nicht einfach akzeptiert werden.

Wie hoch ist der Eigenmietwert im Durchschnitt?

Einen pauschalen Durchschnittswert gibt es nicht, da die Berechnung von der Lage, Grösse und dem Zustand Ihrer Immobilie abhängt. Als Faustregel gilt jedoch: Der Eigenmietwert – im Englischen oft als imputed rental value Switzerland bezeichnet – beträgt in den Kantonen Aargau und Solothurn rund 60 bis 70 % der Marktmiete. Bei einer Marktmiete von CHF 3'000.– pro Monat würde der Eigenmietwert also bei etwa CHF 1'800.– bis CHF 2'100.– liegen.

Welche Unterhaltskosten kann ich genau von den Steuern abziehen?

Sie können werterhaltende Kosten abziehen, nicht aber wertvermehrende. Dazu gehören Reparaturen (defektes Dach, Malerarbeiten), der Ersatz von alten Geräten durch gleichwertige neue (z. B. Geschirrspüler) sowie Serviceabonnemente für die Heizung. Auch energiesparende Sanierungen sind oft abzugsfähig. Nicht abziehbar sind hingegen Investitionen, die den Wert steigern, wie der Anbau eines Wintergartens. Sie haben die Wahl zwischen dem Abzug der effektiven Kosten oder einer Pauschale.

Ändert sich durch die Abschaffung etwas an der Vermögenssteuer?

Nein, die aktuellen politischen Diskussionen zur Abschaffung des Eigenmietwerts betreffen ausschliesslich die Einkommenssteuer. Der Wert Ihrer Liegenschaft bleibt weiterhin ein Teil Ihres Vermögens und unterliegt damit nach wie vor der Vermögenssteuer. Eine allfällige Abschaffung würde nur die Besteuerung des fiktiven Mieteinkommens beenden. Der amtliche Wert der Immobilie müsste also auch in Zukunft in der Steuererklärung als Vermögen deklariert werden.